부동산 갭투자 사기로 이어지는 과정들
부동산 매입 전에 전세 세입자를 먼저 구하게 됩니다.
전세보증금을 받은 다음 차액만큼 대출을 하여 부동산을 매입하게 됩니다.
예시로 매매가 8억 전세가 6억 정도의 집이 있다고 가정하죠.
세입자에게 6억을 받고, 나머지는 대출로 받아 매입하는 것이죠.
여기에서 집값이 올라 투자의 성공하게 된다면 문제가 없겠죠?
그러나 세상은 내 원하는대로 흘러가진 않습니다.
집값이 떨어지는 경우도 생각을 해야겠죠?
이때까지 집주인 생각했던 것들은 모두 물거품으로 돌아가게 됩니다.
그렇게 되면 전세 계약한 세입자에게 줄 돈도 없는 경우가 많아지죠.
집주인은 어떻게 하겠습니까? 도망가고, 찾으면 배째라는 식으로 나오겠죠?
그러면 서로서로 얼굴 붉히는 일이 또 생기는 겁니다.
그 집은 일단 경매로 넘어가게 될 것이고, 집값이 떨어진 전세집은 낙찰금이 낮게 측정이 되겠죠.
그렇게 되면 전세 세입자는 돈을 받아도 손해만 보는 상황에 놓이게 되는 겁니다.
전세권 설정, 확정일자라도 받는 돈은 온전한 받을 수 있는 상황이 아니죠.
거기서 거기이지만 전세권 설정으로 좀 더 챙길 수 있다고 할까요?
이것도 은근히 집주인에게 유리하게 보이는 계약이기도 하구요.
하지만 이 마저도 대출해 준 은행이 우선권으로 먼저 가져가기에 쉽지 않습니다. (전세권 설정 제외)
뭐.. 그래도 아예 못 받는 것 보단 나으니 일단 하시는 게 좋습니다.
추가로 말씀드리면 전세권 설정은 계약 후 즉시 효력이 발생합니다.
다만 이 계약은 집주인의 동의가 필요합니다.
확정일자는 대향력이 갖춰진 그 날짜 직후의 효력이 발생한다는 점 알아두세요.
전세보증보험을 들었을 경우 경매의 넘어갔을 때 기관이 보장하는 한도 내에서 어느정도 돈을 돌려받을 수 있어요.
보증기관은 집주인에게 돈을 돌려받는 독촉장 같은 걸 하겠죠.
예전에는 허락을 맡았어야 했는데 지금은 그냥해도 됩니다.
그래서 전세계약을 할 때는 필시 등기부등본의 을구의 적힌 근저당권설정을 직접 내 눈으로 확인하셔야 합니다.
'중개사가 이 분 오랫동안 해왔는데 믿을만 하니까 크게 신경 안써도 된다'는 말은 한 귀로 듣고 한 귀로 흘리세요.
어차피 중개인은 소개만 시켜주고, 수수료 받으면 장땡이거든요.
그 후의 일들은 집주인과 세입자의 문제로 이어지게 때문입니다.
중개사는 중간에서 서로의 계약을 원활하게 할 수 있도록 조율하며 도와주는 역할이지 책임까지 지는 역할은 아니거든요.
공인중개사가 불법 운영을 하지 않는 이상 책임이 없습니다.
이 마저도 벌금으로 끝나는 경우가 많다고 합니다.
